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Aktuelles zur Mietminderung
Kommt eine Mietminderung bei Vorhersehbarkeit von künftigen Mängeln in Betracht?
Wenn der Mieter einen Mangel kennt und dennoch den Vertrag unterschreibt, kann er während der Mietzeit wegen dieser Mängel die Miete nicht mehr mindern oder Schadensersatz verlangen. Was aber, wenn zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses der Mangel zwar noch nicht tatsächlich vorliegt, der Mieter aber damit rechnen muss?
An die Vorhersehbarkeit von künftigen Mängeln sind sehr hohe Anforderungen zu stellen, so die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht & Immobilien im Deutschen Anwaltverein.
Aus einem Urteil des Landgerichts Hamburg (Landgericht Hamburg, Urteil vom 25.11.2014 AZ 334 C 20/14) ergibt sich folgendes: Es war aufgrund von erheblichen Bauarbeiten im bisher unbebauten Hinterhof zu Beeinträchtigungen durch Lärm und Staub gekommen. Die geplante und begonnene Bebauung sah die Errichtung von mehreren Stadthäusern auf dieser Fläche vor. Der Mieter minderte deswegen die Miete. Der Vermieter wollte das nicht hinnehmen, da er der Auffassung war, die erfolgte Bebauung sei für den Mieter bereits bei Vertragsschluss erkennbar gewesen. Daher könne der Mieter keine weiteren Rechte geltend machen.
Das Landgericht sah es anders: In seinem Urteil führte es aus, dass sich hier gerade kein bei Vertragsschluss offensichtliches Risiko verwirklicht habe, wie dies z.B. bei Schließung einer als solchen erkennbaren Baulücke der Fall gewesen wäre. Die sehr aufwändige Bebauung mit mehreren Stadthäusern sei weder von der Art noch im Umfang für den Mieter bei Vertragsschluss erkennbar gewesen. Der Mieter musste mit den Beeinträchtigungen gerade nicht rechnen, er kann die Miete entsprechend mindern.
Welche Minderungsquoten kommen bei Baulärm in Betracht?
Bauarbeiten im Dachgeschoss des Hauses, die zu Lärm-und Schmutzbeeinträchtigungen führen, berechtigen zu einer Mietminderung von 20 %.
(Urteil des Amtsgerichts Köln zum Az. 205 C 85/02)
Lärm und Schmutz durch Bauarbeiten zum Ausbau des über der Wohnung der Mieter gelegenen Dachbodens sowie zur Verlegung einer neuen Steigleitung im Treppenhaus sind Mängel der Mietsache, die eine Mietminderung i.H.v.30 Prozent rechtfertigen.
(Urteil des Landgerichts Berlin zum Az. 63 S 132/99)
Bei umfangreichen Bauarbeiten ist es zulässig, eine feste Minderungsquote für die gesamte Dauer des Bauvorhabens zuzusprechen, auch wenn in einzelnen Zeiten keine besonders starken Störungen stattfinden. Im zu entscheidenden Fall ging es um erhebliche Lärm-und Staubemissionen sowie starke Erschütterungen aufgrund von Kernsanierungsarbeiten auf dem Nachbargrundstück. Das Gericht entschied auf eine Mietminderung von 25 Prozent.
(Landgericht Berlin vom 26.09.2013 zum Az. 67 S 251/13)
Auch tierische Besucher können einen Anlass zur Mietminderung geben.
Das Amtsgericht Potsdam hat geurteilt, dass das Eindringen durch die nachbarschaftliche Katze eine erhebliche Beeinträchtigung an der Nutzung der Wohnung darstellt. Die Klägerseite hat wegen der Katze Protokoll geführt, aus diesem Protokoll ergab sich, dass die Katze zumindest seit Oktober 2013 nahezu täglich, manchmal mehrmals täglich die Wohnung der Kläger heimsuchte. Hierzu dringt die Katze durch geöffnete Türen und Fenster in die Erdgeschoßwohnung der Kläger ein und hält sich solange auf, bis sie vertrieben wird. Die Mieterin der Erdgeschosswohnung ist aufgrund ihrer schweren Gehbehinderung nicht in der Lage, die Katze aus der Wohnung zu verweisen. Damit haben sich die Kläger in der Nutzung der Wohnung durch die Katze der Nachbarin nicht nur unerheblich beeinträchtigt gefühlt.
Deshalb hält das Gericht eine Minderungsquote von 10 Prozent für angemessen, aber auch ausreichend.
Störung durch Zigarettenrauch
Und auch der Mensch kann durch sein Verhalten stören, insbesondere wenn er Zigarettenraucher ist. Das Landgericht Hamburg hat in seinem Urteil vom 15.06.2012, Az. 311 S 92/10 entschieden, dass dann, wenn auf dem Balkon eines Mehrfamilienhauses von früh bis spät permanent geraucht wird, den Mietern in der darüberliegenden Wohnung eine Mietminderung von fünf Prozent zusteht. Das Landgericht sieht eine erheblich geminderte Gebrauchstauglichkeit der Wohnung. In dem zitierten Fall verfängt sich der Zigarettenrauch vom Balkon darunter in den Dachgauben und dringt dann bei geöffneten Fenstern in die obere Wohnung ein. Deren Mieter konnten den Rauch dann nicht einmal durch längeres Lüften wieder entfernen, weil sie jederzeit damit rechnen mussten, dass neuer Rauch von unten herauf steigen würde. Die belästigten Mieter der oberen Wohnung behielten deswegen monatlich 42, 20 Euro als Mietminderung ein. Der Hauseigentümer akzeptierte das nicht und klagte. Seine Argumentation war, dass eine solche Minderung bei rauchenden Mietern umliegender Wohnung höchstrichterlich ausgeschlossen sei. Das Rauchen auf dem Balkon gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch, so dass mehr als die Einnahme einer vermittelnden Position von dem Vermieter nicht verlangt werden könne. Jedoch muss beachtet werden, dass der Bundesgerichtshof nur die Frage von eigenen Schadenersatzansprüchen des Vermieters gegen den rauchenden Mieter selbst entschieden hat. (BGHZ, Urteil vom 28.06. S006-VIII ZR 124/05)
Hier geht es aber um das Verhältnis zwischen Vermieter und einem anderen Mieter. Der Vermieter sei zwar verpflichtet, das Rauchverhalten eines Mieters zu akzeptieren. Der beeinträchtigte Mieter jedoch kann das Rauchverhalten als Mangel geltend machen.
Schon bei 20 bis 24 Zigaretten pro Tag hielt das Landgericht eine Minderung von 5 % für angemessen.
Lassen Sie sich beraten.
Lassen Sie sich beraten.
Weil es manchmal nicht einfach ausreicht, Recht zu haben, um Recht zu bekommen, raten wir Ihnen, frühzeitig Vorsorge zu betreiben, um unnötige Auseinandersetzungen zu vermeiden und im Ernstfall günstige Karten zur Durchsetzung Ihres Rechts in der Hand zu haben. Lassen Sie sich frühzeitig und vorsorgend beraten, noch bevor es zur Auseinandersetzung kommt oder gar ein Streit eskaliert. Wenn ein Streit erst einmal eskaliert ist sind die Gestaltungsspielräume häufig deutlich reduziert und die Strategie zur Durchsetzung Ihrer Interessen muss unter großem Zeitdruck entwickelt und umgesetzt werden. Viele Streitigkeiten lassen sich bei vorausschauender Gestaltung vermeiden oder außergerichtlich beilegen. Falls sich eine gerichtliche Auseinandersetzung dann einmal doch nicht vermeiden lässt, so können die Prozessaussichten durch vorausschauende Gestaltung und Vorsorge entscheidend verbessert werden.
